Estrangeiros impulsionam compras de imóveis no Brasil
A explosão de interesse estrangeiro pelo mercado imobiliário brasileiro
A demanda de estrangeiros por imóveis no Brasil apresenta crescimento acelerado, transformando o cenário do mercado residencial em grandes centros urbanos. Regiões como a Zona Sul do Rio de Janeiro e o litoral de Santa Catarina vivenciam um aumento robusto nas transações imobiliárias envolvendo compradores internacionais nos últimos anos. O fenômeno transcende a simples busca por hospedagem temporária e se consolidou como estratégia de investimento para diversos estrangeiros que percebem oportunidades financeiras no mercado brasileiro.
Em 2025, o Brasil recebeu um recorde de 9,2 milhões de visitantes estrangeiros, enquanto os cinco primeiros meses de 2026 somaram 4,9 milhões de turistas. Esse fluxo turístico intenso correlaciona-se diretamente com o incremento de interesse por imóveis residenciais, especialmente após a pandemia de covid-19, quando o trabalho remoto e os nômades digitais passaram a buscar destinos alternativos para se estabelecerem temporariamente.
Profissionais remotos e nômades digitais moldando a procura
Cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis registraram aumento significativo na busca de propriedades por profissionais em home office e nômades digitais. A Prefeitura do Rio chegou a lançar um programa específico em 2021 para atrair esse segmento de trabalhadores internacionais, reconhecendo o potencial econômico dessa população.
Claudio Hermolin, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio), destacou que os avanços nas vendas concentram-se principalmente em imóveis compactos recém-lançados. Em bairros nobres como Ipanema e Leblon, pesquisas indicam que 30% das unidades menores foram adquiridas por estrangeiros, evidenciando uma preferência clara por habitações de dimensões reduzidas.
Marco Aurélio Lievore, diretor regional de relações internacionais do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina (Creci-SC), revelou dados impressionantes de uma imobiliária em Florianópolis: 83% das vendas destinaram-se a clientes argentinos procurando apartamentos na planta. Esses investidores buscam predominantemente estúdios, muitas vezes adquirindo as propriedades como segunda residência ou fonte de renda complementar.
Nacionalidades que lideram as compras no mercado brasileiro
Americanos e argentinos destacam-se como as principais nacionalidades entre os investidores estrangeiros no mercado imobiliário brasileiro. Europeus de diversos países, particularmente da França e Suíça, também aparecem entre os principais compradores. Registra-se, ainda, interesse crescente de cidadãos dos Emirados Árabes Unidos, que veem o Brasil como alternativa de diversificação patrimonial.
A diversidade de nacionalidades reflete a percepção global sobre o potencial de valorização do mercado imobiliário brasileiro em comparação com regiões litorâneas tradicionais saturadas como Miami, nos Estados Unidos, e o Algarve, em Portugal.
Vantagens econômicas e facilidades regulatórias
Plataformas digitais e empresas especializadas tornaram significativamente mais atrativa a ideia de adquirir propriedades em outro país e gerar receita através de aluguel de curta duração. A Lobie, companhia especializada na administração de propriedades para estrangeiros, evidencia essa tendência: a participação de investidores externos em sua carteira cresceu de aproximadamente 2% para 18% em apenas três anos, administrando presentemente cerca de 1.620 estúdios de proprietários internacionais.
A vantagem principal para compradores estrangeiros reside na possibilidade de utilizar o imóvel durante períodos de férias e grandes eventos, enquanto a propriedade gera receita quando não utilizada, compensando despesas de manutenção e criando lucro adicional. Hermolin ressalta que essa receita operacional torna o investimento economicamente viável a longo prazo.
Fatores cambiais também influenciam decisivamente a escolha de investidores, especialmente os argentinos. Na Argentina, imóveis negoceiam-se predominantemente em dólar, tornando transações em reais no Brasil substancialmente mais atrativas. Lievore identifica ainda grande potencial de valorização do mercado brasileiro quando comparado com regiões internacionais consolidadas.
A facilidade nos procedimentos regulatórios representa outro atrativo crucial. Uma resolução do Conselho Nacional de Imigração (CNIg) autoriza estrangeiros que adquirem imóveis no Brasil a solicitar autorização de residência. Pessoas físicas precisam investir valor mínimo de R$ 1 milhão em imóvel único com recursos próprios de origem externa. Essa disposição legal facilita a obtenção de visto e residência, especialmente para russas buscando passaporte brasileiro após a intensificação da guerra na Ucrânia.
A expansão do Airbnb e suas consequências imobiliárias
O Brasil consolidou-se como terceiro mercado mundial em quantidade de anúncios no Airbnb, ultrapassado apenas por Estados Unidos e França, mas apresentando um dos crescimentos mais acelerados globalmente. Desde 2022, Rio de Janeiro e Florianópolis mais do que dobraram suas ofertas de anúncios na plataforma, com o Rio registrando mais de 60 mil anúncios e Florianópolis alcançando 36 mil, superando Barcelona, que dispõe de 26 mil anúncios antes de sua proibição prevista para 2028.
Sofia Morais de Sousa, executiva de contas do AirDNA, observa que o Brasil registra crescimento em anúncios superior à média global. São Paulo também se destaca com mais de 61 mil listagens ativas na plataforma.
Cidades do litoral catarinense exibem números particularmente robustos. Bombinhas, município com população aproximada de 25 mil habitantes, apresenta mais de 10 mil anúncios no Airbnb, liderando o ranking nacional de concentração com 210,3 anúncios por quilômetro quadrado, conforme levantamento do Inside Airbnb. Balneário Camboriú segue com 138,8 anúncios por quilômetro quadrado e mais de 10 mil listagens ativas.
A região notabiliza-se adicionalmente pelos lançamentos de luxo que atraem estrangeiros. O Senna Tower, projeto planejado como edifício residencial mais alto do mundo, já comercializou 16% de seus apartamentos para estrangeiros, exemplificando essa tendência de investimento em empreendimentos premium.
O perfil dos turistas no Brasil modificou-se substancialmente. Em 2021, estrangeiros representavam menos de 10% dos hóspedes no Airbnb, enquanto em 2025 ultrapassaram 20%, embora significativamente inferior aos padrões europeus, onde a Espanha registra 80% de hóspedes estrangeiros e a Alemanha apresenta 45%.
Pressões regulatórias e impactos nos aluguéis locais
Globalmente, o avanço das estadias de curta temporada gera pressões regulatórias crescentes. Além dos impactos negativos nos preços dos aluguéis de longo prazo para residentes locais, vizinhos questionam alterações no ambiente dos condomínios, incluindo perturbações causadas por hóspedes que descumprem regras de convivência.
Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que locações de imóveis residenciais em condomínios para estadias curtas dependem de autorização em assembleia com aprovação mínima de dois terços dos condôminos. Contudo, essa medida não se revela suficiente para alterar a pressão imobiliária observada em diversas cidades.
Florianópolis experimentou aumento de 9% nos custos de aluguel no último ano, confirmando preocupações de moradores locais. Aline Cruviel, diretora de pesquisa e comunidade no Inside Airbnb, aponta que enquanto proprietários aproveitam oportunidades de renda extra, um grupo restrito efetivamente lucra, enquanto a população ampla absorve custos associados à elevação dos aluguéis.
Cruviel destaca ainda o ingresso de empresas multinacionais estrangeiras no mercado latino-americano como possibilidade de investimento. A Blueground, multinacional com mais de 20 mil propriedades globalmente, adquiriu em 2023 a Tabas brasileira, oferecendo aluguéis de curta temporada principalmente para estrangeiros em Rio de Janeiro e São Paulo.
Segundo Cruviel, autoridades demonstram postura de atração de investimentos sem adequada avaliação das consequências negativas dessas políticas. Sofia Morais de Sousa prevê que regulamentos específicos emergirão, particularmente quando pressões nos aluguéis se intensificarem significativamente.
Restrições implementadas internacionalmente
Diversas nações implementaram medidas restritivas sobre compras de propriedades por estrangeiros. O Canadá implementou proibição de 2023 a 2027, renovada em 2025, argumentando que capital estrangeiro agravou preocupações com acessibilidade habitacional. A Espanha avalia restrições que se aplicariam a cidadãos fora da União Europeia, com propostas de impostos até 100% em transações internacionais.
Portugal limitou em 2023 seu famoso programa de visto de ouro para estrangeiros que adquirissem imóveis, medida justificada pelas pressões acumuladas no mercado imobiliário doméstico. Essas tendências internacionais indicam probable direcionamento também do Brasil para regulamentações mais restritivas nos próximos períodos.
